Standardkrav skal sikre stabil drift i Domea.dk's byggerier

Paneldebatter, skarpe interviews med eksperter, indlæg med gæster fra ind- og udland og dybdegående webinarer. Det skortede ikke på indhold under Energiforum Danmarks online vidensuge, Energiforum 21Live, der blev afholdt i uge 10.

Blandt de mange gæstetalere var Charlotte Nørbak, direktør hos byggeri og byudvikling hos Domea.dk og Niels Boel, markedschef hos WSP.

De fortalte hvordan de i fællesskab har udarbejdet en kvalitetshåndbog med standardkrav til bygningsdele, som rådgivere og entreprenører skal overholde, når de bygger nyt og renoverer eksisterende bebyggelser for Domeas mange boligorganisationer.

Kvalitetshåndbogen har taget udgangspunkt i driftens krav og ønsker. I dansk byggeri er det nemlig oftest design og funktionalitet som er i hovedfokus.

Selve driften af bygningen får ofte lov til at halte bagefter, fordi man har for travlt med at nå i mål med byggeriet og med at fokusere på opførselsomkostningerne - drift er noget der sjældent tænkes på før, at byggeriet er taget i brug.

Men den løsning, der umiddelbart virker både hurtigst og billigst, kan ende med at blive det dyreste og mest tidskrævende valg, fortalte Niels Boel fra den digitale talerstol:

“Mange fejl opstår, fordi tidsplanen i byggeriet er for stram. Der er ikke tid til test af indregulering og funktionsafprøvning. Når bygningen først er kommet i brug og fejlene så dukker op, er det tidskrævende og besværligt for både boligejere og driftsfolk at koordinere, hvornår fejlene kan løses. Og når byggeriet er helt nyt, er der sjældent budget til at udbedre de ting, som ikke kan henføres til entreprenørens udførsel.”

Kvalitetshåndbog skal knuse driftsproblemerne

Domea er et administrationsselskab, som bygger, rådgiver om og administrerer almene boliger, dvs. boligselskabets professionelle part.

På tidligere byggeprojekter har Domea.dk oplevet fejl og mangler på driftssiden. Det tæller alt fra kritik over valgte løsninger til manglende input fra driften til byggeprojekterne.

Og de problemstillinger kan mange bygherrer godt nikke genkendende til.

”Dansk byggeri er generelt udfordret af mange fejl og mangler med en generel forventning om, at entreprenørens faglige stolthed og totalentreprenørens overordnede ansvar, er en garanti for at intet falder mellem to stole”, fortalte Niels Boel.

Ligesom Charlotte Nørbak ser han et problem i, at byggeprogrammer ofte er baseret på ønske om funktionalitet og arkitektur – mere end drift og langsigtede løsninger.

For at rette op på disse problemer, har Domea.dk netop valgt at få hjælp af WSP med at få udarbejdet en kvalitetshåndbog for at mindske disse problemer. Og her er rådet fra WSP klart: Tænk langsigtet og sæt driften først.

Kvalitetshåndbogen indeholder 27 afsnit med en række udførligt beskrevne standardkrav på alt fra ventilation til gulve og bygningsautomatik. Håndbogen er tiltænkt som en huskeliste til rådgiveren og entreprenøren for at sikre, at alle har samme forståelsesramme for de minimumskrav Domea.dk har til sine byggeprojekter. 

Ved allerede at tænke driften ind i designfasen og stille en række minimumskrav, prioriterer Domea.dk bygningsdriften allerede fra start.

”Det gør vi for at højne kundetilfredsheden hos vores boligorganisationer og sikre, at deres lejere er mere tilfredse med de boliger, de får”, sagde Charlotte Nørbak til sit digitale publikum under webkonferencen.

Langsigtede løsninger betaler sig

WSP og Domea.dk's udkast til bogen er blevet gennemlæst og kommenteret af alle Domea.dk's egne driftsfolk, sådan, at man kan være sikre på, at alle er på samme side.

På oplægget på 21Live gav Niels Boel en række eksempler på, hvordan kravene havde udviklet sig fra det, som Domea.dk have før og til nu.

Som det kan ses nedenunder, har nogle linjer om altaner udviklet sig til fire sider med en række detaljerede illustrationer, fokus på materialer, stabilitet, vandafledning vedligehold og støj.

I et andet eksempel, viser Niels Boel, hvordan placeringen af en elevator i byggeriet kan have store konsekvenser for, hvor let den kan driftes.

Hvis elevatoren har udendørs indgang, skal den serviceres hele 12 gange om året. Befinder indgangen sig indendørs kan man nøjes med at drifte elevatoren to gange om året. 

Dette tænker man måske ikke over, når man designer bygningen, men det øger driftsomkostningerne af bygningen gevaldigt hen over årene.

Kvalitetshåndbogen sikrer altså ikke blot, at en række minimumskrav bliver overholdt. Den fortæller også, hvilke omkostningsmæssige konsekvenser de forskellige valg har.

Samtidig giver kvalitetshåndbogen gode råd til, hvordan man kan minimere driftsomkostningerne på lang sigt. Noget der ofte kræver lidt dyrere løsninger i starten i byggeriet, men kan betale sig mange gange hjem på længere sigt.